주택임대를 통해 월세 수입이 발생하고 있다면 세금을 내야 할까요?
과거에는 전월세로 발생하는 수익에 대해 대부분 세금을 내지 않았습니다.
그러나 전월세 신고제가 본격적으로 실시되면서 이제는 세금을 피하기 어려워졌습니다.
그렇다면 과연 세금을 내야 하는 과세대상은 어디까지인지 알아보고, 세금을 납부해야 한다면 얼마를 내야 하는지, 그리고 어떻게 내야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.
1. 주택임대소득 과세대상
2. 월세를 통한 주택임대소득 세금 계산 방법
3. 주택임대소득 세금 납부 방법
1. 주택임대소득 과세대상
일단, 내가 주택임대소득에 대한 과세대상에 해당되는지 여부에 대해 알아야겠지요?
주택임대소득 과세요건은 주택수 기준으로 나누어집니다.
- 일단 1 주택 보유자인 경우에는 월세와 보증금 모두 비과세입니다. (단, 기준시가 12억 원 이상 고가주택의 경우에는 과세 대상이 됩니다.)
- 2 주택자인 경우 전세만 주고 있다면 보증금에 대해서는 비과세이나, 월세를 받고 있다면 과세대상이 됩니다.
- 3 주택자의 경우에는 당연히 월세는 과세대상이며, 보증금도 간주임대료로 계산되어 과세대상이 됩니다.
표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 보유 주택수 (부부합산) | 월세 | 보증금 |
| 1주택 | 비과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 | 과세 | 간주임대료 과세 |
2. 주택임대소득 세금 계산 방법
임대소득이 연간 2000만 원 이하면 종합과세와 분리과세(14%, 지방소득세 10% 별도) 중 선택할 수 있으며, 연간 2000만 원을 초과하면 무조건 종합과세입니다.
또한 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서도 세금 계산방법이 다릅니다.
예시) 일단 월세를 받고 있는 2 주택자의 예를 들어 설명하겠습니다.
A 씨는 임대사업자가 아닌 2 주택 보유자로서 월 90만 원의 월세 소득이 있다고 해봅시다.
2 주택자의 보증금은 비과세 대상이며 월 90만 원의 월세로 년간 1080만 원의 소득이 발생합니다.
임대사업자가 아니므로, 필요경비율 50% 와 기본공제액 200만 원 적용됩니다.
| 임대소득 | 필요경비율 | 기본공제 | 계산식 | 과세표준 | 분리과세 산출세액 |
| 1080만원 | 50% | 200만원 | 1,080 - (1,080 x 50%) - 200 임대소득 - 필요경비 - 기본공제 |
340만원 | 47.6만원 (지방세 10% 별도) |
즉, A 씨가 분리과세를 선택할 경우 납부해야 할 세금은 47.6만 원이며, 지방세 10% 추가 계산하면 52.36만 원입니다.
(대부분의 근로소득자는 분리과세가 유리하지만, 종합과세가 유리한 경우도 있을 수 있으니 유념하세요)
※ 만약, A 씨가 주택임대사업자라면 필요경비율 60%, 기본공제액 400만 원을 적용받습니다.
3. 주택임대소득 세금 납부 방법
계산된 주택임대소득은 "국세청홈택스"에서 납부하실 수 있습니다.
홈택스 메인화면에서 "세금신고" → "종합소득세 신고" → "분리과세 주택임대 신고"
위의 메뉴로 들어오면 아래와 같은 화면으로 연결됩니다.
정기신고, 기한후신고, 수정신고, 경정청구 등이 있습니다.
기본적으로 "정기신고"를 선택하시면 됩니다.
"정기신고"로 들어가셔서 입력 필요한 정보를 차근차근 입력하신 후 신고서를 제출하여 주시면 됩니다.
