임대차 계약에서 전세를 월세로 바꿀 때 또는 월세를 전세로 바꾸려고 할 때, 전세보증금과 월세를 어떻게 계산해야 할지 궁금해하는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 전세보증금을 월세로 바꾸려고 할 때(또는 그 반대) 어떻게 계산하는 것이 맞는지 알아보도록 하겠습니다.
우선은 '주택임차보호법'을 참고하실 필요가 있습니다.
[주택임차보호법] 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 (연 10%)
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 (연 2%, 2022년 현재 기준)
위와 같이 주택임차보호법 제7조의2 기준으로 살펴보면, 1번과 2번 항목으로 계산한 값 중 작은 값을 넘을 수 없다고 되어 있습니다. 1번 항목으로 계산하면 월세전환율은 연 10%입니다. 2번 항목으로 계산하면 기준금리(1.75%, 2022년 6월 현재)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더해서 3.75%입니다. 따라서 작은 값을 넘을 수 없다고 했으니 월차임의 비율 최댓값은 현재 시점 기준 3.75%라고 할 수 있겠습니다.
전세에서 월세로 전환 시, 전세보증금을 월세로 계산하는 방법
예를 들어 전세 보증금 1억 2천만 원인 집이 있다고 가정해봅시다. 보증금 2천만 원에 나머지는 월세로 전환하려고 하면 월세 금액은 얼마가 되어야 할까요?
1) 월세 대상금액
- 월세 대상금액 = 12,000만 원(전세보증금) - 2,000만 원(월세 보증금) = 10,000만 원
월세 전환 시 보증금 2천만 원을 제외한 나머지 1억 원에 대해서 월세로 전환되므로, 월세 대상금액은 1억 원입니다.
2) 월차임 산정률 적용
앞에서 주택임차보호법을 통해 알아본 바에 따르면 월세 전환 시 적용할 수 있는 최댓값은 3.75%이므로, 월세 대상금액 1억 원에 월차임 산정률 최댓값 3.75%를 적용해서 한번 알아보겠습니다.
- 10,000만 원 x 3.75% = 10,000 x 3.75 / 100 = 375만 원/년
즉, 1년에 375만 원으로 계산되며, 이를 12달로 나누어주면 31.25만 원이므로, 1억 원을 월세로 돌렸을 때 받을 수 있는 최대 금액은 31만 2천5백 원을 넘을 수 없도록 법으로 정해져 있다고 생각하시면 됩니다.
그러나 실제로는 최대 값인 3.75%까지 적용하지 않고 3.5%나 3% 또는 그 이하로 적용하는 경우도 많습니다. 임대차 계약 시 임대인과 임차인이 잘 협의하셔서 결정하시면 될 부분으로 생각됩니다. 참고로 3% 적용 시에는 1억 원당 월세 25만 원으로 계산됩니다. (최근에는 기준금리가 인상되는 경향이 있으므로 이 부분에 대해서도 잘 고려하셔야 할 것 같습니다)
월세에서 전세로 전환 시에도 앞에서 계산한 방식대로 거꾸로 계산하시면 됩니다. 그러나 앞에서도 말한 것처럼 월세 금액을 법정 상한 최고액으로 계산하지 않고 살고 계신 분들도 많기 때문에, 위의 방식으로 정확하게 계산하여 전환하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 전세로 임대차 계약을 하고자 하는 경우에는 주변 시세에 맞게 거래하시면 특별한 문제없을 것으로 판단됩니다.
